4.其它方法

　　如修复法，是通过估算建筑物恢复原有全新功能所需要的修复费用占该建筑物的重置价值（再生产价值）的百分比确定损耗率。在实际工作中，还应划分建筑物的主体与附属设备，分别计算其损耗率。根据各部分价值对重置价的比值确定加权系数，通过加权平均确定建筑物的损耗率。

　　十一、建设用地

　　（一）考试目的

　　建设用地的相关知识是土地评估的基础知识。为正确理解地价的含义和合理确定土地的价值，评估人员应当熟悉建设用地的特征、环境和城市规划的影响作用，熟悉建设用地取得的费用补偿内容。这部分内容主要考核评估人员对地价及其价值影响因素的熟悉程度以及对土地成本构成的熟悉程度。

　　（二）考试基本要求

　　1.熟悉建设用地的基本特性、了解建设用地的环境及建设用地的评定和分类，掌握城市规划对房屋建筑物及建设用地的限制作用。

　　2.掌握建设用地的取得方式及相关费用，熟悉建设用地的转让和丧失。

　　（三）要点说明

　　1.城市规划对房屋建筑物及建设用地的限制作用

　　《中华人民共和国城市规划法》规定，“城市规划区内的土地利用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理”。

　　城市规划对房屋建筑及建设用地的限制作用体现在以下几个方面：

　　（1）城市规划对建设项目立项的要求；

　　（2）城市规划对建设项目申请用地的要求；

　　（3）城市规划对建设项目设计方案审批的要求；

　　（4）城市规划对建设项目开工的要求；

　　（5）城市规划对建设项目竣工的要求；

　　（6）城市规划对建设项目临时用地的要求；

　　（7）城市规划的其他要求；

　　2.建设用地取得的基本方式

　　建设用地取得的基本方式包括划拨、出让、转让、租赁等。

　　3.取得建设用地的相关费用

　　建设用地如通过行政划拨方式取得，则须承担征地补偿费用或对原用单位或个人的拆迁补偿费用；若通过市场机制取得，则不但承担以上费用，还须向土地所有者支付有偿使用费，即土地出让金。

　　（1）征地补偿费用

　　包括土地补偿费、青苗补偿费、地上附着手补偿费、安置补助费、新菜地开发建设基金、耕地占用税、土地管理费等。

　　（2）拆迁安置补偿费用

　　拆迁补偿的中以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。

　　（3）出让金、土地转让金

　　土地使用权出让金为用地单位向国家支付的土地所有权收益，出让金标准一般参考城市基准地价并结合其他因素制定。有偿出让和转让使用权，要向土地受让者征收契税；土地使用者每年应按规定的标准缴纳土地使用费。

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