一、总论

　　（一）考试目的

　　本部分的考试目的是测试考生对资产评估基础知识的掌握情况，重点考察考生对资产评估的基本概念、基本假设和原则，以及资产评估与会计、审计的关系、注册资产评估师职业法律规范等基础知识的掌握程度。

　　（二）考试基本要求

　　1.掌握资产的概念，基本特征和分类；掌握资产评估的概念、基本要求、分类、特点；熟悉资产评估中价值和价格的区别；了解资产评估的功能。

　　2.掌握资产评估价值割开及其划分标准，掌握市场价值与市场价值以外的价值（非市场价值）的定义、两者之间的关系；掌握明确市场价值与市场价值以外的价值（非市场价值）存在的主要价值形式。

　　3.熟悉资产评估一般目的与特定目的的内涵和两者的关系，熟悉资产评估特定目的在资产评估中地位和作用。

　　4.掌握交易假设、公开市场假设、持续使用假设和清算假设的内涵和实质，掌握其使用范围及约束条件；熟悉资产评估中的独立性、客观性和公正性等工作原则；掌握资产评估中的预期收益原则、替代原则、供求原则、贡献原则、估价日期原则等经济技术原则及其应用领域。

　　5.熟悉资产评估与会计的联系与区别，熟悉资产评估与审计的联系与区别；了解资产评估在中国的发展。

　　6.熟悉中国注册资产评估师职业法律规范。

　　（三）要点说明

　　1.资产及其基本特征

　　所谓资产，是指经济主体拥有或控制的，能以货币计量的，能够给经济主体带来的经济利益的经济资源。资产只有以下基本特征：

　　（1）资产必须是经济主体拥有或者控制的

　　（2）资产必须能以货币计量

　　（3）资产是能够给经济主体带来经济利益的资源，即可望给经济主体带来现金流入的资源。

　　2.资产分类

　　（1）按资产形态分类，可以分为有形资产和无形资产。

　　（2）按资产是否具有综合获利能力分类，可以分为单项资产和整体资产。

　　（3）按资产能否独立存在分类，可以分为可确指的资产和不可确指的资产。

　　（4）按资产与生产经营过程的关系分类，可以分为经营性资产和非经营性资产。

　　3.资产评估及其基本组成要素

　　（1）资产评估。资产评估是专业机构和人员，按照国家法律法规和资产评估准则，根据特定目的、遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对稳产价值进行评定和估算的行为。

　　（2）资产评估的基本组成要素是由以下内容组成：

　　①评估主体，即从事资产评估的机构和人员，他们是资产评估工作的主导者；

　　②评估客体，即被评估的资产，它是资产评估的具体对象，也称为评估对象；

　　③评估依据，也就是资产评估工作所遵循的法律、法规、经济行为文件、重大合同协议以及取费标准和其他参考依据；

　　④评估目的，即资产业务引发的经济行为对资产评估结果的要求，或资产评估结果的具体用途。它直接或间接的决定和制约资产评估的条件，以及价值类型的选择国；

　　⑤评估原则，即资产评估的行为规范，是调节评估当事人各方关系、处理评估业务的行为准则；

　　⑥评估程序，即资产评估工作从开始准备到最后结束的顺序；

　　⑦评估价值类型，即圣评估价值的质的规定，它对资产评估参数的选择具有约束性；

　　⑧评估方法，即资产评估所运用的特定技术，是分析和判断资产评估价值的手段和途径、以上基本要素构成了资产评估活动的有机整体。

　　4.资产评估的种类和特点

　　（1）资产评估的种类。资产种类的多样化和资产、业务的多样性，以及资产评估委托方及其相关当事人对资产评估内容及其报告需求的多样性，资产评估也相应出现了多种类型。

　　①从资产评估服务的对象、评估的内容和评估者承担的责任等方面来看，目前国际上的资产评估主要分为三类，即评估、评估复核和评估咨询。

　　②从资产评估面临的条件、资产评估执业过程中遵循资产评估准则的程度及其评估报告披露的要求的角度，资产评估又可分为完全资产评估和限制资产评估。

　　③从资产评估对象的角度，资产评估还可具体划分为单项资产评估和整体资产评估。

　　（2）资产评估的特点。理解和把握资产评估的特点，有利于进一步认识资产评估的实质，对于搞好资产评估工作，提高资产评估质量具有重要意义。一般来说，资产评估具有市场性、公正性、专业性和咨询性的特点。

　　5.资产评估中的价格与价值

　　在资产评估中资产的价格和价值是被如下定义和规定的：

　　在资产评估中，价格一般是指在特定的交易行为中，特定的买方（或）卖方对商品或服务的交换价值的认可，以及提供或支付的货币数额。价格是一个历史数据或事实，是特定的交易行为中特定买方和卖方对商品或服务实际支付或收到的货币数额。

　　资产评估中的价值中一个交换价值范畴，它反映了可供交易的商品、服务与其买方、卖方之间的货币数量关系。资产评估中的价值不是一个历史数据或事实，它只是专业人士根据特定的价值在特定时间内对商品、服务价值的估计。

　　6.市场价值与市场价值以外的价值（非市场价值）及其划分标准

　　（1）市场价值与市场价值以外的价值（非市场价值）的划分标准，市场价值与市场价值以外的价值（非市场价值）是以资产评估时所依据的市场条件，以及被评估资产的使用状态为标准不划分的资产评估结果的价值类型。

　　（2）市场价值与市场价值以外的价值（非市场价值）定义。资产评估中的市场价值是指资产评估在评估基准日公开市场上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值。

　　市场价值以外的价值也称非市场价值或其他价值，它并没有直接的定义，它是一系列不符合资产市场价值定义条件的所有价值形式的总称或组合。

　　（3）市场价值与市场价值以外的价值（非市场价值）在资产评估中的意义和作用。这种分类方法和概念界定有利于评估人员对其评估结果性质的认识，便于评估人员在撰写评估报告时更清楚明了地说明其评估结果有确切涵义。

　　这种分类方法及概念界定便于评估人员划定其主体结果的适用范围的使用范围。

　　7.交易假设

　　交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前假设，交易假设是假定所有待评资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。

　　8.公开市场假设

　　公开市场假设是对资产拟进入市场的条件，以及资产在这样的市场条件下接受何种影响的一种假定说明或限定。公开市场假设的关键在于认识和把握公开市场的实质和内涵。就资产评估而言，公开市场是指充分发达与完善的市场条件下，指一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是自愿的、理智的，而非强制或不受限制的条件下进行的。事实上现实中的市场条件未必真能达到上述公开市场完善程度。公开市场假设就是假定那种较为完善的公开市场存在，被评估资产将在这样一种公开市场中进行交易。当然公开市场假设也是基于市场客观存在的现实，即资产在市场上可以公开买卖这样一种客观事实为基础的。

　　9.持续使用假设

　　持续使用假设也是对资产拟进入的市场的条件，以及在这样的市场条件下的资产状态的一种假定性描述或说明，持续使用假设又细分为三种具体情况：（1）在地续用；（2）转用续用；（3）移地续用。在用续用指是处于使用中的被评估资产在产权发生变动或资产业务发生后，将按其现行正在使用的用途及方式继续使用下去。转用续用则是指被评估资产将在产权发生变动后或资产业务发生后，改变资产现时的使用用途，调换新的用途继续使用下去。移地续用则是说被评估资产将在产权发生后或资产业务发生后，改变资产现在的空间位置，转移到其他空间位置上继续使用……

　　10.清算假设

　　清算假设是对资产拟进入的市场的条件的一种假定说明或限定，具体而言，是对资产在非公开市场条件下被评估资产面临清算或具有潜在的被清算的事实或可能性，再根据相应的数据资料推定被评估资产处于被迫出售或快速变现的状态。

　　二、资产评估的基本方法

　　（一）考试目的

　　评估方法是资产评估的重要基础。本部分地考试目的是测试考生对资产评估基本方法内涵、使用前提、具体方法运用的掌握情况，从而考察考生对资产评估各类基本方法和具体方法的应用能力。

　　（二）考试基本要求

　　1.掌握市场法的基本涵义与基本前提；掌握市场法运用的基本步骤；熟悉市场法中可比因素及其内在要求；掌握市场法中的直接法和尖比调整法，及其功能价值类比法、价格指数法、成新单价价格调整法、市价折扣法、成本市价法、市场售价类比法和市盈率乘数法等具体评估方法的及其适用条件和使用要求。

　　2.掌握收益法的基本和基本前提；熟悉收益法的实施步骤；掌握收益法中收益额、折现率和收益期限三个基本参数的内涵、实质和估测方法；掌握收益法中各种具体方法的运用及其适用条件和使用要求。

　　3.掌握成本法的基本涵义、基本前提和运用要领；掌握成本法重要成本、实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值的涵义、相互关系；掌握重置核算法、价格指数法、功能价值法、规模经济效益指数法等具体估算重置成本的方法的运用；掌握测算实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值的各种具体方法的运用及其结果属性。

　　4.掌握市场法、收益法和成本法之间的逻辑关系和应有关系；掌握每类评估方法中各种具体方法之间的逻辑关系和应用关系；掌握选择和运用各种评估方法基本要求和需要考虑的各种条件及参数。

　　（三）要点说明

　　1.市场法的基本涵义与基本前提

　　（1）市场法的基本涵义。市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。

　　（2）市场法的基本前提。市场法进行资产评估需要满足两个最基本前提条件：①要有一个活跃的公开市场；②公开市场上要有可比的资产及其交易活动。

　　2.市场法运用的基本步骤

　　（1）选择参照物

　　（2）在评估对象与参照物之间选择比较因素；

　　（3）指标对比、量化差异

　　（4）在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异；

　　（5）综合分析确定评估结果。

　　3.市场法中的直接比较法

　　市场法中的直接法是指利用参照物的交易价格及参照物的某一基本特征直接与评估对象的同一基本特征进行比较而判断评估对象价值的一类方法。它包括功能价值类比法、价格指数法、成新率价格调整法、市场折扣法等若干具体评估方法。

　　4.市场法中的类比分析法

　　类比调整法是市场法中最基本的评估方法。该法并不要求参照物与评估对象必须一样或者基本一样。只要参照手与评估对象在大的方面基本相同或相似，该法通过对比分析调整参照物与评估对象之间的差异，在参照物成交价格的基础上调整估算评估对象的价值。

　　5.收益法基本的涵义与基本前提

　　收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。它服从资产评估中将利求本的思路，即采用资本化和折现的途径及其方法来判断和估算资产价值。它涉及三个基本要素：①被评估资产的预期收益；②折现率或资本化率；③被评估资产取得预期收益有持续时间因此，能否清晰地把握上述三要素就成为能否运用收益法的基本前提。从这个意义上讲，应有收益法必须具备的前提条件是：

　　（1）被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量；

　　（2）资产拥有者获利预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量。

　　（3）被评估资产预期获得年限可以预期。

　　6.收益法中收益额

　　收益额是适用收益法评估资产价值的基本参数之一。在资产评估中，资产的收益额是指根据投资回报的原理，资产在正常情况下所能得到的归其产权主体的所得额。资产评估中的收益额有两个比较明确的特点：

　　（1）收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额。

　　（2）用于资产评估的收益额是资产的客观收益，而不是资产的实际收益。

　　7.收益法的折现率

　　收益法中折现率，从本质上讲是一种期望投资报酬率，是投资者在投资风险一定的情况下，对投资所期望的回报率。折现率就其构成而言，它是由无风险报酬率和风险报酬率组成珠。无风险报酬率以上部分是投资回报率。

　　8.收益法的收益期限

　　收益期限是指资产具有获利能力持续的时间，它由评估人员根据被评估资产自身效能及相关条件，以及相关法律、法规、契约、合同等加以测定。

　　9.收益法中的主要技术方法：

　　收益法实际上是在预期收益还原思路下若干具体方法的集合。从大的方面来看，收益法中的具体方法可以分为若干类：

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