（2）针对评估对象预期收益额的情况划分，又可分为等额收益评估方法、非等额收益评估方法等等。

　　10.成本法的基本涵义

　　成本法也是资产评估的基本方法之一。成本法是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。

　　11.成本法中的基本要素

　　就一般意义上讲，成本法的运用涉及四个基本要素，即资产的重置成本、资产的实体性贬值、资产的功能性贬值和资产的经济性贬值。

　　（1）资产的重置成本。简单地说，资产的重置成本就是资产的现行再取得成本。具体来说，重置成本又分为复原重置成本和更新重置成本两种。

　　（2）资产的实体性贬值。资产的实体性贬值亦称有形损耗，是指资产由于使用及自然力的作用导致的资产的物理性损耗或下降而引起的资产价值损失。

　　（3）资产的功能性贬值。资产的功能性贬值是指由于技术进行引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。它包括由于新工艺、新材料和新技术的技术的采用，而使原有资产的建造成本超过现行建造成本的超支额，以及原有资产超过体现技术进行的同类资产的运营成本的超支额。

　　（4）资产的经济性贬值。资产的经济性贬值是指由于外部条件的变化引起资产闲置、收益下降等造成的资产价值损失。

　　12.评估方法之间的关系

　　（1）资产评估方法之间的联系。评估方法是实现评估目的的手段。对于特定经济行为，在相同的市场条件下，对处在相同状态下的同一资产进行评估，其评估值应该是客观的。这个客观的评估值不会因评估人员所选用的评估方法的不同而出现截然不同的结果。可以认为正是评估基本目的决定了评估方法间的内存联系。而　种内存联系为评估人员运用多种评估方法评估同一条件下的同一资产，并做相互验证提供了理论根据。但需要指出是，运用不同的评估方法评估同一资产，必须保证评估目的、评估前提、被评估对象状态的一致，以及运用不同评估方法所选择的经济技术对数合理，（2）资产评估方法之间的区别，各种评估方法独立存在本身就说明各种评估方法之间存在差异。各种评估方法老师从不同的角度去表现资产的价值。否认是通过与市场参照物比较评估对象的价值，还是根据评估对象预期收益折现获得其评估价值，对象在一定条件下的价值的描述，它们之间是有内存联系并可相互替代的。但是，第一种评估方法都有其自成一体的运用过程，都要求具备相应有信息基础，评估结论也都从某一个角度反映资产的价值。因此，各种评估方法又是有区别的。

　　三、资产评估程序

　　（一）考试目的

　　本部分的考试目的是测试考生对资产评估程序的掌握情况。重点考察考生对资产评估程序的基本概念、资产评估基本程序的主要内容，以及资产评估信息收集与分析等基础知识的掌握程度。

　　（二）考试基本要求

　　1.掌握资产评估程序的基本概念；掌握广义与狭义资产评估程序的区别。

　　2.掌握资产评估程序的重要性质

　　3.掌握资产评估具体程序的主要内容。

　　4.熟悉执行资产评估程序的基本要求。

　　5.熟悉资产评估中信息收集与分析方法。

　　（三）要点说明

　　1.资产评估程序的定义

　　资产评估程序是指资产评估机构和人员执行资产评估业务形成资产评估结论所发行的系统性工作步骤。

　　2.广义与狭义资产评估程序的区别

　　狭义的资产评估程序开始于资产评估机构和人员接受委托，终止于向委托人或相关当事人提交资产评估报告书。

　　广义的资产评估程序开始于承接资产评估业务前的明确资产评估基本事项环节，终止于资产评估报告书提交后的资产评估文件归档管理。

　　3.资产评估基本程序

　　资产评估基本程序主要包括：

　　（1）明确资产评估业务基本事项；

　　（2）签订资产评估业务约定书；

　　（3）编制资产评估业务约定书；

　　（4）资产勘查与现场调查；

　　（5）收集资产评估资料；

　　（6）评定估算；

　　（7）编制和提交资产评估报告书；

　　（8）资产评估工作档案归档。

　　4.资产评估程序的重要性

　　资产评估程序的重要性体现在：

　　（1）资产评估程序是规范资产评估行为、提高资产评估业务质量和资产评估服务公信力的重要保证；

　　（2）资产评估程序是相关当事方评价资产评估服务的重要依据；

　　（3）资产评估程序是资产评估机构和人员防范执业风险、保护自身合法权益、合理抗辩的重要手段之一。

　　5. 执行资产评估程序的基本要求

　　（1）执行资产评估机构和人员应当在国家和资产评估行业规定的范围内，建立、健全资产评估程序制度。

　　（2）资产评估机构和人员执行资产评估业务，应当根据具体资产评估项目的情况和资产评估程序制度，确定并发行适当的资产评估程序，不得随意简化或删减资产评估程序。

　　（3）资产评估机构应当建立相关工作制度，指导和监督资产评估项目经办人员及助理人员实施资产评估程序。

　　（4）如果由于资产评估项目的特殊性，资产评估机构和人员无法或没有发行资产评估程序中的某个基本环节，资产评估机构和人员应当考虑这种状况是否会影响到资产评估结论的合理性，并在资产评估报告书中明确披露这种状况及其对资产评估结论具有的影响。必要时应当拒绝接受委托或终止资产评估工作。

　　（5）资产评估机构和人员应当将资产评估程序的组织实施情况记录于工作底稿，并将主要资产评估程序执行情况在资产评估报告居民点予以披露。

　　四、机器设备

　　（一）考试目的

　　机器设备评估是资产评估的重要组成部分。通过对机器设备评估内容的考核，测试考生对机器设备的基本原理与方法的掌握和运用情况。重点测试考生对机器设备评估有关的基本概念、评估原则以及成本法在机器设备评估中的应用能力，考核考生分析和解决机器设备评估问题的能力。

　　（二）考试基本要求

　　1.了解机器设备定义；了解机器设备的分类

　　2.掌握成本法在机器设备评估中的技术思路；熟悉重置成本的基本概念，掌握重置成本计算中常用的直接法、物价指数法、成本核算法、综合估价法、重量估价法及类比估价法；掌握设备运杂费、安装费、基础费的计算方法；掌握进口设备从属费用的计算方法；熟悉实体性贬值的基本概念、类型、产生原因；掌握估算实体性贬值常用的观察法、年限法、修复费用法；熟悉功能性贬值的基本概念、类型、产生原因，掌握超额投资成本形成的性贬值和超额运营成本形成的功能性贬值的估算方法；熟悉经济性贬值的基本概念、产生原因，掌握经济性贬值的估算方法。

　　3.熟悉运用市场法评估机器设备的技术思路；掌握市场法中机器设备的比较因素；掌握直接匹配的使用及特点；掌握因素调整法的特点及应用；熟悉成本比率调整法的应用；熟悉市场比较法的使用范围。

　　4.熟悉收益法在机器设备评估中的技术思路；掌握收益年金资本化法的应用。

　　（三）要点说明

　　1.成本法

　　（1）重置成本计算。机器设备的重置成本包括购置或购建设备所发生的必要的、合理的直接成本费用、间接费用和因资金占用所发生的资金成本。设备的直接成本一般包括：设备净价，即购买或建造费用、运杂费、安装费、基础费及其他合理成本；间接成本一般包括：管理费、设计费、工程监理费、保险费等。

　　（2）进口设备从属费用。进口设备的从属费用包括国外运费、国外运输保险费、关税、消费税、增值税、银行手续费、公司代理手续费、海关监管手续费，对车辆还包括车辆购置附加费等。

　　（3）实体性贬值。设备的有形磨损分为两种。主。设备在使用过程中产生的有形磨损称为第I种有形磨损；设备在闲置存放过程中产生的磨损称为第II种有形磨损。

　　由引起的贬值称为实体性贬值（DP），或物理性贬值。设备实体性贬值的程度可以用实体性贬值率来反映。

　　（4）功能性贬值。功能性贬值（DF）是由于无形磨损而引起资产价值的损失称为机器设备的功能性贬值。与第I种无形磨损、第II种无形磨损相对应，设备的功能性贬值主要体现在超额投资成本和超额运营成本两方面。

　　（5）经济性贬值。机器设备的经济性贬值（DE）是由于外部因素引起的贬值。这些因素包括：由于市场竞争的加剧，产品需求减少，导致设备形式不足，生产能力相对过剩；原材料、能源等提价，造成成本提高，而生产的产品售价没有相应提高；国家有关能源、环境保护等限制或削弱产权的法律、法规产品生产成本的提高或者使设备强制报废，缩短了设备的正常使用寿命等等。

　　2.市场比较法

　　市场比较法是根据公开市场上与被评估对象相似的或可比的参照物的价格来确定被评估对象的价格。如果参照物与被评估对象不是完全相同，需要根据评估对象与参照物之间的差异对价值的影响做出调整。

　　（1）比较因素。可能影响机器设备市场价值的比较因素分为因大类：个别因素、交易因素、时间因素、地域因素。

　　①个别因素。设备的个别因素一般指反映设备在结构、形式、尺寸、性能生产能力、安装、质量、经济性等方面差异的因素。不同的设备，差异因素也不同。

　　②交易因素。设备的交易因素是指交易动机、背景对价格的影响，不同的交易动机和交易背景都会对的出售价格产生影响。另外，交易数量也是影响售价的一个重要因素。

　　③时间因素。不同交易时间的市场供求关系、物价水平等都会不同，评估人员应选择与评估基准日最接近的交易案例，并对参照物的时间影响因素做出调整。

　　④地域因素。由于不同地区市场供求条件等因素的不同。设备的交易价格也受到影响，评估参照物就尽可能与评估对象在同一地区。如评估对象与参照物存在地区差异，则需要做出调整。

　　（2）直接匹配法。这种方法是根据与评估对象基本相同的市场参照物，通过直接比较来确定评估对象的价值。

　　（3）因素调整法。这种方法是通过比较分析相似的市场参照物与被评估设备的可比因素差异，并对这些因素逐项做出调整，由此确定被评估设备的价值。这种方法是在无法获利基本相同的市场参照物的情况下，以相似的参照物作为分析调整的基础。

　　（4）成本比率调整法。这种方法是通过对大量市场交易数据的统计分析，掌握相似的市场参照物的交易价格与全新设备售价的比率关系，用此比率作为确定被　评估评估机器设备价值的依据。

　　3.收益法

　　用收益年金资本化评估租赁设备的价值。该方法是假设预期的收益或现金流是稳定的，并且资本化率也没有变化。那么，

　　P＝A（1+r）1+A/（1+r）2+A/（1+r）3+……＋A/（1+r）n

　　＝A×[1-1/（1+r）n]/r

　　公式中r/A×[1-1/（1+r）n]称为投资回收系数，用rA表示

　　因此，上式可以表示为

　　P＝A/rA

　　如果收益是永续的，则该公式可以化简为：

　　P＝A/r

　　对于租赁设备的评估，资本化率可以通过收益年金除以设备的市场销售价格获得。公式为：

　　rA＝A/P

　　对于使用寿命为n年机器设备，该设备的收益年金与市场售价之比为投资回收系数，评估师在计算出投资回收系数rA，可以使用复利系数表查出所对应的本金化率ru

　　五、房地产评估

　　（一）考试目的

　　房地产评估是资产评估的重要组成部分。通过对房地产评估内容的考核，测试考生对房地产评估的基本原理与方法掌握和运用情况。重点测试考生对房地产评估的基本概念，评估原则以及收益法、市场法、成本法、剩余法等主要方法的掌握和运用情况，考核考生分析和解决房地产评估问题的能力。

　　（二）考试基本要求

　　1.熟悉土地及其经济供给的涵义；熟悉土地的自然特性和经济特性；熟悉我国土地使用权的基本特性；了解地租与地价的基本内涵及地价的特征；熟悉房地产的概念、特性；掌握合法原则和最有效使用原则对房地产评估的影响；熟悉房地产评估程序，2.熟悉房地产价格的各种类型；掌握影响房地产价格的一般因素、区域因素和个别因素的具体内容。

　　3.熟悉收益法评估房地产的技术思路、适用范围；掌握收益性评估房地产中的纯收益、客观总收益和客观总费用的含义及关系；掌握收益法评估房地产中资本化率的实质及种类；掌握确定房地产资本化率时所运用的纯收益与售价比率法、安全利用附加风险调整值法和各种投资收益率排序插入法；掌握运用法评估房地产的各种计算公式和分析重点。

　　4.熟悉动作市场法评估房地产的技术思路及适用范围；掌握运用市场评估房地产的评估程序及操作步骤；掌握交易情况修正、日期修正、区域因素修正、个别因素修正、容积率修正和土地使用年期修正的方法的具体要求、估算要点和具体过程　；掌握运用市场法评估房地产的综合分析技术。

　　5.熟悉房地产评估的成本法的技术思路及适用范围；掌握土地评估中成本法的操作步骤、土地价格的基本组成；掌

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