6.熟悉房地产评估的剩余法的技术思路及适用范围；掌握剩余法评估房地产的操作步骤、参数计算及计算公式的理解和具体运用。

　　7.了解基准地价的含义、测算的基本思路、特点及其作用；熟悉基准地价修正系数法的基本思路、适用范围及其运用的程序和步骤。

　　8.了解路线价法的含义及理论依据；熟悉价法的适用范围及估价程序；掌握深度百分比率表的制作方法；熟悉路线价法中的四三二一法则、苏慕斯法则、霍夫曼法则和哈柏法则；掌握路线价法的计算公式及其在地价评估中的运用。

　　9.了解在建工程的概念与特点；熟悉在建工程资料的收集与分析；掌握在建工程评估的形象进度法、成本法和假设开发法的具体要求、估算要点和具体过程。

　　（三）要点说明

　　1.地价的特征

　　（1）地价是地租的资本化。地价不是土地的购买价格，而是地租的资本化。

　　（2）地价是权益价格。由于地产位置不可移动，因此地产的买卖、抵押等并不能转移地产的物质实体本身，而是转移与有关的各种权益。地产的权益有多种表现形式，如所有权、使用权、抵押权、租赁权等，因此，发生经济行为的地产转移方式不同，形成的地产权益不同，其权益价格也不相同。

　　（3）土地具有增值性。地价受多种因素影响，由于土地可永续利用，随着地块周围环境因素的变化及经济的增长，除个别情况外，随着时间的流逝，一般情况下，土地往往具有自然增值的属性。

　　（4）地价与用途相关。同样一宗土地，在不同的规划用途下，其作用价值是不一样的，土地价格与其用途相关性极大。

　　（5）地价具有个别性。由于土地位置的固定性，其交易往往是单个进行，因此形成的地产市场是一个不完全竞争市场。

　　（6）地价具有可比性。人们可以根据地产价格的形成规律，对影响地产价格的因素比较，从而能够比较地产的价格。

　　2.房地产的主要特性

　　房地产的主要我有：位置固定性、供求区域性、长期使用性、大量投资性、保值增值性、投资风险性、难以变现性是、政策限制性。

　　3.最有效使用原则

　　最有效使用原则是指，在评估房地产价值时，不能仅仅考虑房地产现是的用途和利用方式，而应该结合预期原则考虑在何种情况下房地产能够达到最佳使用及实现的可能中，以最佳使用所能带来的收益评估房地产价值。

　　4.合法原则

　　合法原则是指房地产评估对象的使用要符合法律法规和规划的规定。

　　5.楼南地价楼面地价，又称单位建筑面积地价，是指平均到每单位建筑面积上的土地价格。

　　6.影响房地产价格的因素

　　影响房地产价格的因素通常可划分为一般因素、区域因素和个别因素。一般因素是指影响一定区域范围内所有房地产价格的一般的、普遍的、共同的因素。这类因素主要包括经济因素、社会因素、行政因素和心理因素等。区域因素是指某一全特定的区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术等因素相结合所产生的区域特性，对该区域内的各块土地的价格水平产生影响。这类因素可细分为商服繁华因素、道路通达因素、交通便捷因素、城市设施状况因素和环境因素等。个别因素是指土地和建筑物自身条件对价值的影响。

　　7.客观纯收益

　　运用收益法评估房地产价值时，必须对实际纯收益进行修正，剔除其中特殊的、偶然的因素，取得在正常市场条件下房地产用于法律上允许最佳利用方向上的纯收益值，其中还应包含对未来收益和风险的预期。我们把这个收益称为客观纯收益，只有客观纯收益才能作为评估的依据。

　　8.资本化率的种类

　　资本化的种类包括综合资本化率、建筑物资本化率和土地资本率。综合资本化率、建筑物资本化率和土地资本率之间具有相互关系。

　　9.市场法的修正因素

　　市场法就是通过与近期交易的房地产进行比较，并对一系列因素进行修正，而得到被估房地产在评估期日的市场状况下价格水平。这些因素主要有交易情况因素、交易日期因素、区域因素和个别因素等。

　　10.市场评估房地产价值的程序

　　运用市场法评估房地产价值，一般经过下列程序：收集交易资料，确定可比交易案例，对交易情况、交易日期、 区域因素、个别因素、容积率和土地使用年期等进行修正，确定房地产价值。

　　11.成本法评估地价的程序

　　用成本法评估地价的程序一般为：计算土地取得费用，计算土地开发费用，计算土地开发费用，计算投资利息，计算投资利润，确定土地增值收益，测算土地使用权价值。

　　12.土地取得费

　　土地取得费是为取得土地而向原土地使用者支付的费用，分为两种情况：

　　（1）国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用，包括土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助等。

　　（2）为取得已利用城市土地而向土地上使用者支付的补偿费用，这是对原城市土地使用者在土地投资未收回部分的补偿。

　　13.新建房地产开发过程中发生的费用

　　新建房地产开发过程中发生的各项费用，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费、管理费用、投资利息和销售税费等。

　　14.运用成本法评估旧建筑物的基本思路。

　　运用成本法评估旧建筑物的现时价值，应以评估基准日的重新建造成本为基础，考虑评估对象的使用和磨损，扣除建筑物的贬值额。

　　15.剩余法的基本思路

　　剩余法是将被估地产的预期开发价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算被估地产价值的方法。

　　16.剩余法估价的程序

　　剩余法估价的程序为：调查房地产基本情况，确定被估房地产的最佳开发利用方式，预测房地产开发完成后的收益，测算开发总投资，确定开发利润，估算被估房地产价值。

　　17.基准地价

　　基准地价是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。

　　18.基准地价修正系数法

　　基准地价修正系数法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，将被估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取被估宗地在评估基准日价格的方法。

　　19.深度百分率的定义

　　深度百分率，是地价随临街深度长短变化的比率。

　　20.深度百分比率的表现形式

　　深度百分率的表现形式有三种，分别为：单独深度百分率、累计深度百分率和平均深度百分率。单独深度百分度呈递减现象，累计深度百分率呈递增现象，平均深度百分率呈递减现象。

　　21.在建工程评估中的形象进度法

　　形象进度法是选择足够的可比销售资料，根据在建工程建造完成后的市场价格，结合工程形象进度进行评估在建工程价值的方法。

　　六、资源资产评估

　　（一）考试目的

　　资源资产评估是资产评估的有机组成部分。通过对资源资产评估内容的考核，测试考生对资源资产评估的基本原理和方法的掌握和了解情况，重点测试考生对森林资源和矿产资源资产的基本概念、价格影响因素以及主要评估方法的掌握情况，以考核考生分析和解决有关资源资产评估基本问题的能力。

　　（二）考试基本要求

　　1.熟悉自然资源的分类及其特点；掌握资源资产的概念，资源性资产的自然属性、经济属性和法律属性，以及资源性资产评估的特点。

　　2.了解森林资源资产的种类；掌握森林资源资产价格的主要构成要素；熟悉森林资源资产评估的资料收集内容及核查项目；掌握森林资源资产评估的市场法、收益法、成本法和剩余法的计算公式和适用范围。

　　3.熟悉影响矿产资源资产价格的因素；掌握矿产资源资产评估的贴现现金法、可比销售法、约当投资――贴现现金流量法、重围成本法、地勘加和法、地质要素评序法、联合风险协议法和粗估法等具体评估方法的适用范围、使用条件和具体应用。

　　（三）要点说明

　　1.自然资源

　　自然资源是指自然界中人类可以直接获得的用于生产和生活的物质要素。自然资源是一个动态的概念，信息、技术和相对稀缺性的变化都能把以前没有价值的物质变成宝贵的资源。

　　2.自然资源的分类

　　根据自然资源在开发过程中能否再生，可划分为耗竭性资源和非耗竭性资源。耗竭性资源的主体是矿产资源，是经过漫长的地质过程形成的，随着人类的开发利用，其绝对数量和质量有地减少和下降现象，是不可再生资源。非耗竭性资源基本上是由环境要素构成的，在合理开发利用的限度内，人类可以永续利用职工工资和劳动保险费用。非耗竭性资源可分为三种：恒定的非耗竭性资源、可再生的非耗竭性资源和档可再生的非耗竭性资源。

　　按照资源的性质，从自然资源与人类的经济关系，可划分为环境资源、生物资源、土地资源、矿产资源和景观资源等。

　　3.生物资源

　　生物资源包括森林资源、牧草资源、动物资源和海洋生物资源等。生物资源吸收了流动的太阳能和水资源，消耗封的养分。在太阳能量一定、生物繁殖能力一定，以及人类合理利用和保护的条件下，生物资源是可以再生的。

　　4.土地资源

　　土地资源是由地形、土壤、植被、岩石、水文和气候等因素组成的一个独立的自然综合体。土地一般是指地球陆地的表面部分，包括滩涂和内陆水域。土地可以划分为农用地、建设用地和未利用地。农用地主要包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。

　　5.矿产资源

　　矿产资源是经过一定的地质过程形成的，赋存于地壳或地壳上的固态、液态或气态物质，包括各种能源和各种矿物等。矿产资源包括陆地矿产资源和海洋矿产资源，陆地矿产资源包括金属矿产资源、能源矿产资源和非金属矿产资源。海洋矿产资源包括滨海砂矿、陆架油气、深海沉积矿床等。

　　6.资源资产的自然属性、经济属性和法律属性

　　资源资产具有自然属性、经济属性和法律属性。自然属性包括：天然性、有限性与稀缺性、生态性和区域性等。经济属性包括：自然资源具有使用价值、资源资产能够以货币计量和资源资产具有获益性等。法律属性包括资源资产产权在法律上具有独立性和资源资产的使用权可以依法交易。

　　7.资源资产价格

　　资源资产价格是自然资源的使用权价格，资源资产价格一般受资源的区位影响较大，资源资产评估须遵循自然资源形成和变化的客观规律。

　　8.森林资产价格的构成因素

　　森林资产价格，主要由下列因素构成：营林生产成本、资金的时间价值、利润、税金、林木生产中的损失、地租、地区差价和树种差价等。

　　9.林木资产评估的方法

　　林木资产评估方法要不同的林种，选择适用的评估方法和林分质量调整系数进行评定估算。目前主要的评估方法有市场法、剩余法、收益法和成本法等。林木资产评估中林分质量调整系数须综合考虑林分的生长状况、立地质量和经济质量等来确定。

　　10.影响矿产资源资产价值的因素

　　影响矿产资源资产价值的因素主要包括：矿产资源本身的稀缺程序和可替代程度、矿产品的供求状况、矿床自然丰度和地理位置、科技进步、资本化率和社会平均利润率等。

　　11、矿产资源资产评估的方法

　　矿产资源资产评估，根据不同的评估对象和评估目的，具有多种评估方法。采矿权评估主要采用贴现现金流量法和可比销售法。探矿权可在不同精度勘查阶段转让，因此，评估时应针对不同精度勘探阶段合理选择评估方法。高精度勘查阶段的探矿权评估方法主要包括约当投资――贴现现金流量法、重置成本法和地勘加和法，低精度勘查阶段的探矿权评估方法主要包括地质要素评序法、联合风险勘查协议法和粗估法。

　　七、无形资产评估

　　（一）考试目的

　　无形资产评估是资产评估发展最快的业务。通过对无形资产评估内容的考核，测试考生对无形资产评估的基本原理与方法的掌握情况。重点测试考生对无形资产评估有关的基本概念、评估特性以及各种无形资产具体评估方法的掌握情况，考核考生分析和解决无形资产评估问题的能力。

　　（二）考试基本要求

　　1、无形资产的定义、功能特性及分类；熟悉影响无形资产评估价值的因素；熟悉无形资产评估的程序、评估的前提假设及对象。

　　2.熟悉收益法在无形资产评估中的基本公式；掌握运用收益法评估无形资产时确定收益额的直接估算法、差额法、分成率法和要素贡献法等具体方法的具体要求、估算要点和估算过程；掌握折现率及无形资产收益期限的各种确定方法。

　　3.了解无形资产成本的不完整性、弱对应性和虚拟性等特点对无形资产评估的影响；掌握估算自创无形资产重置成本的核算法和倍加系数法的基本要求、估算要点和具体应用；掌握估算外购无形资产重置成本的市价类比法和物价指数法的基本要求、估算要点和具体应用；掌握剩余经济寿命预测法具体要求、测算要点和具体运用。

　　4.熟悉运用市场法评估无形资产的技术思路，运用时需注意的问题。

　　5.熟悉专利权的

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