7

    含税工程造价

    5+6

　　10.工程量清单统一格式

　　工程量清单计价格式应由下列内容组成：

　　（1）封面；

　　（2）投标总价；

　　（3）工程项目总价表；

　　（4）单项工程费汇总表；

　　（5）单位工程费汇总表

　　（6）分部分项工程量清单计价表；

　　（7）措施项目清单计价表；

　　（8）其他项目清单计价表；

　　（9）零星工作费表；

　　（10）分部分项工程量清单综合单价分析表；

　　（11）措施项目费分析表；

　　（12）主要材料价格表。

　　九、建设工程财务评价与功能评价

　　（一）考试目的

　　在资产评估的多种方法中，收益法是以资历产未来所带来收益确定其价值勤的方法，因此，在评估中要充分考虑待估资产未来可能为其所有者或使用者带来的经济效益。评估人员学业习建设工程能为其所有者或使用者带来的经济效益。评估人员学习建设工程财务评价的知识，有助于加深其对工程设资经济效果的理解，拓展评价工作思路。

　　建筑工程能评价，是对建筑产品满足社会需要熟悉从社会性、适用性、安会性、艺术性和经济性等多个角度对一个建筑产品的经综合质量进行评价，熟悉建筑工程功能评功和功能评价基本知识的熟悉程度和应用能力。

　　（二）考试基本要求

　　1.掌握财务评价指标体系，掌握财务评价中反映项目盈利能力指票的计算方法和评价标准，熟悉财务效益和费用的识别和计算，熟悉财务评价报表的编制，熟悉财务评价中反映项目清偿能力指标的计算方法和评价标准，了解财务评价的概念、工作程序及内容。

　　（三）要点说明

　　财务评价指标体系

　　按照是否考虑资金时间价值，则评价指标可分为静态评价指标和动态评价指标。其中静态评价指标包括静态投资回收期、借款偿还期、投资利润率、投资利税率、资本金利润率、利息备储率和偿债备付率等，动态评价指标包括动态投资回收期、财务净现和财务内部收益率等。

　　根据指标的性质，财务评价指标可分为时间性、价值性和比率性指示。其中时间性指标包括投资回收期和借款偿还期等；价值性指票包括财务净现值等；比率性指票包括财务内部收益率、投资利润、投资利税率、资本金利润率、利息备付率和偿债备付率等。

　　2.财务评价中反映项目盈利能力指标的计算方法和评价标准。

　　（1）财务净现值（FNPV）。财务净现值是按行业基准收闪率或设定的目标折现率（ic），将项目计算期（n）_内各年净现金流量折现到建设期初的现值之和。可根据现金流量表计算得到。其表达式为：

　　FNPV=

　　在多方案比选中，取财务净现值勤大者为优，如果FNPV0，说明项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，因而在财务上可以接受。

　　（2）财务内部收益率（FIRR）。财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。它的经济合义是在项目终了时，保证所有投资被完全收回的折现率。代表了项目占用资金预期可获得的收益率，可以用来衡量投资历的回报水平。其表达式为：

　　财务内部收益率的计算应先采用试算法，后采内插法求得。内插公式为：

FIRR=i₁+

　　内部收益率愈大，说明项目的获利能力越大；将所求出的内部收益率与行业的基准收益率或目标收益率ic相比，当FIRRic时，则项目的盈利能力已满足最低要求，在财务上可以被接受。

　　（3）动态投资回收期（Pt）。动态投资回收期是指项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映投资回收期力的重要指标。动态投资回收期以年表示，一般自建设开始年算起表达公式为：

　　计算公式为：

　　动态投资收回收期=[累计折现值开始出现正值的年数-1]+上年累计折现值的绝对值/当年净现金流量的折现值

　　在项目财务评价中，动态投资回收期愈小说明项目投资回收的能力越强；动态投资回收期Pt与基准回收期PC相比较，如果P_t≦P_C，表明项目投资能在规定的时间内收回，则项目在财务上可行。

　　（4）投资利润率。投资利润率是指项目达到设计生产能力后的一个正常年份的年利润总额或生产能力后的一下正常年份利润总额或生产经营期内年平均利润与投资总额的比率。它是考察项目单位投资盈利能力的静态指标。计算公式为：

　　投资利润率=（年利润总额或年平均利润总额）/投资总额*100%

　　投资利润数值愈大愈好。在财务评价中，将投资利润率与行业平均投资利润率相比，当投资利润率行业平均投资利税率时，则项目在财务上可行。

　　（5）投资利税率。投资利税率是指项目达到设计生产能力后的一个正常年份的年利税总额或生产经营期内年平均利税总额与投资总额的比率。它是反映项目单位投资盈利能力和对财政所做贡献标。计算公式为：

　　投资利税率=（年利税总额或年平均利税总额）/投资总额*100%

　　投资利税率数值愈大愈好。在财务评价中，当投资利税率行业平均投资利税率时，则项目在财务上可行。

　　（6）资本金利润率。资本金利润率是指项目达到设计生产能力后的一个正常年份利润总额或生产经营期内年平均利润总额与资本金的比率，它反映投入项目的资本金盈利能力。计公式力：

　　资本金利润率=（年利润总额或年平均利润总额）/资本金*100%

　　该指标数据愈大愈好。评价标准应以同行业的平均资本金利润率作比较，大于等于平均资本利润率时为可行。

　　3.财务效益和费用的识别与计算

　　建设项目的财务效益主要表现为生产经营的产品销售（营业）收入，财务支出（费用）主要表现为建设项目的总投资、经营成本和税金等各项支出。此外，项目得到的各种补贴、项目寿命期末回收的固定资产余值和流动资金等，也是项目得到的收入，在财务评价中视作益处理。

　　4.财务评价报表的编制

　　财务报表包括基本所表和辅助报表。基本报表有现金流量表、损益表、资金来源与运用表、资产负债表，对于涉及外贸、外资及影响外汇流量的项目，为考察项目的外汇平衡情况，沿需编制外汇平衡表。除必须编制以上几种基本报表外，还应编制辅助报表，主要有固定资产投资估算表、流动资金估算表、投资计划与资金筹措表、固不定期资产折旧费估算表、无形及递延资产摊销表、总成本费用估算表、产品销售收入和销售税金及附加估算表、借款还本付息表等等。

　　5.财务评价中反映项目清偿能力指标的计算方法和评价标准

　　（1）借款偿还期。借款还期。是指根据国家财政规定及投资项目具体财务条件，以项目可资项目的具体财务条件，以项目可作为偿还贷款的项目收益（利润、折旧及共他收益）来偿还项目投资借款本金和利息所需要的时间。其具体推算公式如下；

　　借款偿还期=借款偿还后开始出现盈余年份数－开始借款年份+当年偿还借款额/当年可用于还款的资金额

　　借款偿还期满足贷款机构的要求期限时，即认为项目是有借款偿债能力的。

　　（2）利息备付率。利息坟率也称已获利息倍数，指项目在借款偿还期内各年可用于支付利息的税息前利润与当期应付利息费用的比值。计算公式为：

　　利息备付率=息税前利润/当期应付利息费用

　　利息备付率表示使用项目利润付利息的保证倍率。在正常经营情况下，利息备付率当大于2.

　　（3）偿债备付率。偿债备付率指项目在借款偿还期内，各年可用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比值。计算公式为：

　　偿债备付率=可用于还本付息资金/当期应还本付息金额

　　偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借本息的保证倍率。正常情况下应当大于1，且越高越好。

　　6.建筑工程功能评价的内容

　　建筑功论证，就是对建筑产品能够提供的功能效果加工以分析和评价论证，衡量满足社会需要的程度。对于不同的建筑工程，由于建设目的不同，在功能评价方面的内容民不尽相同。概括起来，建筑工程功能评价的主要内容包括：社会性功能，适用性功能，安全性功能，艺术性功能和经济消耗。对建筑工程功能的评价，往往通过评价一系列反映这些因素的指标来实现。对于公共建筑、工业建筑、住宅小区的功能，应采用不同的指标系进行评价。

　　7.建筑工程功能评价的方法

　　建筑工程功能评价是一种综合评价，是追求金目标综合效果的评价，它通过对一系列相互关联的指标进行综合评价而实现。建筑工程功能评价的方法有多种，简单而常的评价方法有专家评议法和综合评分法。

　　十、建筑物的损耗

　　（一）考核目的

　　建筑物的损耗是决定其价值的关键因素，是确定成新率的基础。评估人员应当掌握建筑物损耗的概念、内容以及损耗的确定方法。这部分主要考核评估人员判断建筑物损耗的能力。

　　（二）考试基本要求

　　熟悉建筑物损耗的概念和造成建筑物损耗的因素。

　　掌握建筑物损耗确定方法。

　　熟悉确定建筑物损的现场工作程序和现场察要

　　熟悉《民用建筑可靠性鉴定标准》（GB50292－1999）和《工业厂房可靠性鉴定标准》（GBJ144－90）相关内容，了解《房屋完损等级评定标准》[城住字[1984]第678号]和《危险屋鉴定标准》（JGJ125－99）的相关内容。

　　（三）要点说明

　　1.建筑物损耗的概念和造成筑物损耗的因素

　　建筑物损耗是指建筑物在使用过程中，由于各种原因造成建造物效用递减，从崦引起的价值上的损失。具体体现为有形损耗和无形损耗两种类型。造成建筑物损耗的原因是多方面的，一般将其归类为物质因素、功能因素和经济因素三类。

　　2.建筑物损耗确定方法

　　建筑物损耗确定方法主要有：使用年限法、观察法、综合法等。

　　使用年限法。使用年限法是将建筑物的损耗建立在建筑物的耐用年限、已使用年限或剩余使用年限之基础上的方法，其主要计处参数为建筑物损耗率可成新率。

　　资产评估所用的寿命年限是经济耐用年限。建筑物的经济耐用年限根据建筑物的结构、用途和维护保养情况，结合市场状况、周围环境、经营收益状装饰品等综合判断，同时参考土地使用年限根据实际使用年限的调整得到的。建筑物成亲摔可在计算出损耗率的基础上得到，利用成新率可求得建筑物的现值。

　　观察法。观察法又称打分法，是由具有专业知识和经验的工程技术人员对建筑物实体各主要部位进行关察打分，以判断被评估建筑物的损耗率的方法，依据评估对象的实际技术情况，对照不同结构建筑物损耗率的评分标准，在现场时边按结构、装修、设备三个部分再区分不同部位别打分，然后计算损耗率。

　　综合法。综合法是指在运用多种方法基础上综合确定损耗率左成新率的方法，通过运用多种方法进行损率或成新率的测算，进行加机平均最后综合确定建筑物损耗率或成新率的方法。其中比较同典型的有观察与使用年限加权平均法。

　　其他方法。如修复法，是通过估算建筑物恢复到原有全新功能所需要的修复费用占该建筑物的重置价值（再生产价值）的百分比确定损耗率的方法。在实际工作中，还应卉分建筑物的主体与附属设备，分虽计算其损耗的方法，根据各部分价值占重置价的比值确定权系数，通过另权平均确定建筑物的损耗率。

　　3.确定建筑物损耗的现场工作程序和现块勘察要点。

　　对于规模较大，房屋建筑物数量较多的企业，在实地勘察之前，先对被评估单位的房屋建筑物进行分类，以便明确重点，区别对待。勘察时应事先按厂区或小区规划或根据现场情况安排一个合理的勘察线路，并将预先安排好的勘察日程事先通知对方。在进行房屋建筑物的勘察时，应对照资产评估登记表和总平面图及共编号，对房屋建筑物逐栋进行勘察。进行现场勘察前，应事先准备好建筑物现场勘察表。对建筑物进行现场勘察后，应依据勘察结果，以及已合用年限、维护、保养、合用情况等估计尚可使用年限或建筑物经济耐用年限，计处茁损耗率或成新率。现场勘

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