16.替代原则

　　作为一种市场规律，在同一市场上，具有相同使用价值和质量的商品，应有大致相同的交换价值。如果具有相同使用价值和质量的商品，具有不同的交换价值或价格，买者会选择价格较低者。当然，作为卖者，如果可以将商品卖到更高的价格水平上，他会在较高的价位上出售商品。在资产评估中确实存在着评估数据、评估方法等的合理替代问题，正确运用替代原则是公正进行资产评估的重要保证。

　　17.评估时点原则

　　市场是变化的，资产的价值会随着市场条件的变化而不断改变。为了使资产评估得以操作，同时，又能保证资产评估结果可以被市场检验。在资产评估时，必须假定市场条件固定在某一时点，这一时点就是评估基准日，或称估价日期，它为资产评估提供了一个时间基准。资产评估的评估时点原则要求资产评估必须有评估基准日，而且评估值就是评估基准日的资产价值。

　　18.独立性原则

　　资产评估中的独立性原则包含有两层含义，其一是评估机构本身应该是一个独立的、不依附于他人的社会公正性中价组织（法人），在利益及利害关系上与资产业务各当事人没有任何联系。其二是评估机构及其评估人员在执业过程中应始终坚持独立的第三者地位，评估工作不受委托人及外界的意图及压力的影响，进行独立公正的评估。

　　19.客观公正性原则

　　客观公正性原则要求资产评估工作实事求是，尊重客观实际。资产评估机构及其评估人员在评估工作中必须以实际材料为基础，以确凿的事实和事物发展的内在规律为依据，以求实的态度为指针，实事求是地得出评估结果，而不可以以自己的好恶或其他个人的情感进行评估。资产评估结果是评估人员认真调查研究，通过合乎逻辑的分析、推理得出的、具有客观公正性的评估结论。

　　20.科学性原则

　　科学性原则要求资产评估机构和评估人员必须遵循科学的评估标准，以科学的态度制定评估方案，并采用科学的评估方法进行资产评估。在整个评估工作中必须把主观评价与客观测算，静态分析与动态分析，定性分析与定量分析有机结合起来，使评估工作做到科学合理，真实可信。

　　二、资产评估的基本方法

　　（一）考试目的

　　评估方法是资产评估的重要基础。本章的考试目的是测试考生对资产评估基本方法内涵、使用前提、具体方法运用的掌握情况，从而考察考生对资产评估各类基本方法和具体方法的应用能力。

　　（二）考试基本要求

　　1.掌握市场法的基本涵义与基本前提；掌握市场法运用的基本步骤；熟悉市场法中可比因素及其内在要求；掌握市场法中的直接比较法和类比调整法中的具体方法，如现行市价法、功能价值类比法、价格指数法、成新率价格调整法、市价折扣法、成本市价法、市场售价类比法和市盈率乘（倍）数法等的运用及其适用条件和使用要求。

　　2.掌握收益法的基本涵义和基本前提；熟悉收益法的实施步骤；掌握收益法中收益额、折现率和收益期限三基本参数的内涵、实质和估测方法；掌握收益法中各种具体方法的运用及其适用条件和使用要求。

　　3.掌握成本法的基本涵义、基本前提和运用要领；掌握成本法是重置成本、实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值的涵义、相互关系；掌握重置核算法、价格指数法、功能价值类比法、规模经济效益指数法等具体估算重置成本的方法的运用；掌握测算实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值的各种方法的运用及其结果属性。

　　4.掌握市场法、收益法和成本法之间的逻辑关系和应用关系；掌握每类评估方法中各种具体方法之间的逻辑关系和应用关系；掌握选择和运用各种评估方法基本要求和需要考虑的各种条件及参数。

　　（三）要点说明

　　1.市场法的基本涵义与基本前提

　　（1）市场法的基本涵义。市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。

　　（2）市场法的基本前提。通过市场法进行资产评估需要满足两个最基本的前提条件：其一是要有一个活跃的公开市场；其二是公开市场上要有可比的资产及其交易活动。

　　2.市场法运用的基本步骤

　　（1）选择参照物；

　　（2）在评估对象与参照物之间选择比较因素；

　　（3）指标对比、量化差异；

　　（4）在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异；

　　（5）综合分析确定评估结果。

　　3.市场法中的直接比较法

　　市场法是中的直接比较法是指利用参照物的交易价格及参照物的某一基本特征直接与评估对象的同一基本特征进行比较而判断评估对象价值的一类方法。它包括现行市价法、功能价值类比法、价格指数法、成新率价格调整法、市价折扣法等若干具体评估方法。

　　（1）现行市价法。当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照稳操胜券具有现行市场价格的时候，可以直接利用评估对象或参照物在评估日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。

　　（2）市价折扣法。市价折扣法是以参照物成交价格为基础，考虑到评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素，凭评估人员的经验或有关部门的规定，设定一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。用数学式表达为：资产评估价值=参照物成交价格×（1－价格折扣率）

　　（3）功能价值类比法（类比估价法）。功能价值类比法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。根据资产的功能与其价值之间的线性关系和指数关系的区别，其计算公式分别为：

　　资产价值与其功能呈线性关系的情况，通常被称作生产能力比例法：

　　资产评估价值=参照物成交价格×（评估对象生产能力÷参照物生产能力）

　　资产价值与其功能呈指数关系的情况，通常被称作规模经济效益指数法：

　　资产评估价值=参照物成交价格×（评估对象生产能力÷参照物生产能力）X

　　（4）价格指数调整法（物价指数法）。价格指数调整法是以参照物成交价格为基础，考虑参照物的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响，利用价值指数调整估算评估对象价值的方法。其计算公式为：

　　资产评估价值=参照物成交价格×（1+物价变动指数）

　　或：资产评估价值=参照物成交价格×价格指数

　　（5）成新率价格调整法。成新率价格调整法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象新旧程度上的差异，通过成新率调整估算出评估对象的价值。共计算公式为：

　　资产评估价值=参照物成交价格×（评估对象成新率÷对照物成新率）

　　直接比较法直观简捷，便于操作，但通常对参照物与评估对象之间的可比性要求较高。参照物与评估对象要达到相同或基本相同的程度，或参照物与评估对象的差异主要体现在某一明显的因素上，例如新旧程度时间先后等。

　　4.市场法中的类比调整法

　　类比调整法是市场法中最基本的评估方法。该法并不要求参照物与评估对象必须一样或者基本一样。只要参照物与评估对象在大的方面基本相同或相似，该法通过对比分析调整参照物与评估对象之间的差异，在参照物成交价格的基础上调整估算评估对象的价值。

　　类比调整法具有适用性强，应有广泛的特点。但该法对信息资料的数量和质量要求较高，而且要求评估人员要有较丰富的评估经验、市场阅历和评估技巧。因为，类比调整法可能要对参照物与评估对象的若干可比因素进行对比分析和差异调整。没有足够的数据资料，以及对资产功能、市场行情的充分了解手把握，很难准确地评定估算出评估对象的价值。

　　在具体操作过程中，类比调整法中使用频率较高的胡成本市价法、市场售价类比法和市盈率乘数法等具体评估方法。

　　（1）成本市价法。成本市价法是以评估对象的现行合理成本为基础，利用参照物的成本市价比率来估算评估对象的价值主方法。用数学式表达为：

　　资产评估价值=评估对象现行合理成本×（参照物成交价格÷参照物现行合理成本）

　　（2）市场售价类比法。市场售价类比法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象在功能、市场条件和销售时间等方面的差异，通过对比分析和量化差异，调整估算出评估对象价值的各种方法，其基本数学表达式为：

　　资产评估价值=参照物售价+功能差异值+时间差异值+……+交易情况差异值

　　或：资产评估价值=参照物售价×功能差异修正系数×……时间差异修正系数

　　（3）市盈率乘（倍）数法。市盈率乘数法则主要适用于整体企业的评估。市盈率乘数法是以参照物（企业）的市盈率作为乘数（倍数），以此乘数与评估对象（企业）的收益额相乘估算评估对象（企业）价值的方法。用数学式表达为：

　　资产评估价值=评估对象（企业）收益额×参照物（企业）市盈率

　　5.收益法基本的涵义与基本前提

　　收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。它服从资产评估中将利求本的思路，采用资本化和折现的途径及其方法来判断和估算资产价值。它涉及三个基本要素：一是被评估资产的预期收益；二是折现率或资本化率；三是被评估资产取得预期收益的持续时间。因此，能否清晰地把握上述三要素就成为能否运用收益法的基本前提。从这个意义上讲，应用收益法必须具备的前提条件是：

　　（1）被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量；

　　（2）资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量；

　　（3）被评估资产预期获利年限可以预测。

　　6.收益法中收益额

　　收益额是适用收益法评估资产价值的基本参数之一。在资产评估中，资产的收益额是指根据投资回报的原理，资产在政党情况下所能得到的归其产权主体的所得额。资产评估中的收益额有两个比明确的特点，其一，收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额；其二，用于资产评估的收益额是资产的客观收益，而不是资产的实际收益。收益额的上述两个特点是非常重要的，评估人员在执业过程中应切实注意收益额的特点，。以便合理运用收益法来估测资产的价值。

　　7.收益法中的折现率

　　收益法中的折现率，从本质上讲是一种期望投资报酬率，是投资者在投资风险一定的情况下，对投资所期望的回报率。折现率就其构成而言，它是由无风险报酬率和风险报酬率组成的。无风险报酬率，亦称安全利率，一般是参照同期国库券利率。风险报酬率是指超过无风险报酬率以上部分的投资回报率。

　　8.收益法中的收益期限

　　收益期限是指资产具有获利能力持续的时间，它由评估人员根据被评估资产自身效能及相关条件，以及有关法律、法规、契约、合同等加以测定。

　　9.收益法中的主要技术方法

　　收益法实际上是在预期收益还原思路下若干具体方法的集合。从大的方面来看，收益法中的具体方法可以分为若干类，其一是针对评估对象未来预期收益有无限期的情况划分，分为有限期和无限期的评估方法；其二是针对评估对象预期收益额的情况划分，又可分为等额收益评估方法、非等额收益方法等等。对于收益法中的主要技术方法，考生应掌握各种具体方法的运用及其适用条件和使用要求。

　　（1）在收益永续，各因素不变的条件下，有以下计算式：

　　P=A/r

　　其成立条件是：①纯收益每年不变；②资本化率固定且大于零；③收益年期无限。

　　（2）在收益年期有限，资本化率大于零的条件下，胡以下计算式：

　　P=

　　这是一个在估价实务中经常运用的计算公式，其成立条件是：①纯收益每年变；②资本化率固定且大于零；③收益年期有限

　　为n.

　　（3）无限年期收益，纯收益在若干年后保持不变，其基本公式为：

　　P=

　　其成立条件是：①纯收益在n年（含第n年）以前有变化；②纯收益在n年（不含n年）以后保持不变；③收益年期无限；④r大于零。

　　（4）有限年期收益。其计算公式为：

　　其成立条件是：①纯收益在t年（含第t年）以前有变化；②纯收益在t年（不含第t年）以保持不变；③收益年期有限为n；④r大于零。

　　这里要注意的是，纯收益A的收益年期是（n－t）而不是n.

　　10.成本法的基本涵义

　　成本法也是资产评估的基本方法之一。成本法是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产

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