计算公式：

式中：A₁——被评估设备的生产能力；

A₂——参照物设备的生产能力；

PC——被评估设备的重置成本；

S₂——参照物设备的价格；

X——规模指数。

　　②运杂费。

　　计算公式：国产设备运杂费=国产设备原价×国产运杂费率进口设备国内运杂费=进口设备到岸价×进口设备国内运杂费率

　　③安装费。

　　计算公式：国产设备安装费=设备原价×设备安装费率

　　进口设备安装费=相似国产设备原价×国产设备安装费率

　　进口设备安装费=进口设备到岸价×进口设备安装费率

　　④基础费。

　　计算公式：

　　国产设备基础费=国产设备原价×国产设备基础费率

　　进口设备基础费=相似国产设备原价×国产设备基础费率

　　进口设备基础费=进口设备到岸价×进口设备基础费率

　　（2）进口设备从属费用。进口设备的从属费用包括国外运费、国外运输保险费、关税、消费税、增值税、银行手续费、公司代理手续费，对车辆还包括车辆购置附加费等。其中：

　　①国外运费可按设备的重量、体积及海运公司的收费标准计算，也可按一定比例计取，取费基数为设备的货价。

　　计算公式为：

　　海运费=FOB价×海运费率

　　②国外运输保险费的取费基数为：货价+海运费

　　计算公式为：国外运输保险费=（货价+海运费）×保险费率

　　③关税的取费基数为设备到岸价，计算公式为：

　　关税=到岸价×关税税率

　　④消费税的计税基数为：关税完税价×关税

　　计算公式为：

　　消费税=（关税完税价+关税）×消费税率/（1－消费税率）

　　⑤增值税的取费基数为：关税完税价+关税+消费税

　　计算公式为：

　　增值税=（关税完税价+关税+消费税）×增值税率

　　⑥银行财务费的取费基数为货价人民币数，计算公式为：

　　银行财务费用=货价×费率

　　⑦外贸手续费也称为公司手续费，取费基数为到岸价人民币数，计算公式为：

　　外贸手续费=到岸价×外贸手续费率

　　⑧车辆购置附加费的取费基数=到岸价人民币数+关税+消费税

　　计算公式为：

　　车辆购置附加费=（到岸价人民币数+关税+消费税）×费率

　　（3）实体性贬值。设备的有形磨损分为两种。设备在使用过程中产生的有形磨损称为第Ⅰ种有形磨损；设备在闲置存放过程中产生的磨损称为第Ⅱ种有形磨损。由此引起的贬值称为实体性贬值（D_P），或物理性贬值。设备实体性贬值的程度可以用实体性贬值率来反映。实体性贬值率公式：

　　实体性贬值的确定方法：观察法、年限法、修复费用法。

　　①观察法。观察法是评估师通过观察，凭借视觉、听觉、触觉，或借助少量的检测工

　　具，对设备进行检查，根据经验对鉴定对象的状态、损耗程度做出判断。在不具备测试条件的情况下，这种方法是最常使用的方法。

　　大型设备可以采用专家会议方式，为了避免个人主观判断的误差，可以采用特尔斐法或模糊综合判断法。特尔斐法是在个人判断和专家会议的基础上形成的另一种直观判断方法，它是采取匿名方式征求专家的意见，并将他们的意见综合、归纳、整理，然后反馈给各个专家，作下一轮分析判断的依据。通过几轮反馈，意见逐步趋于一致为止；模糊综合判断法是利用模糊数学原理，对各种模糊住处进行处理，量化损耗状态的方法。

　　②年限法。年限法是从使用寿命角度来估算贬值，也称为寿命比率法，寿命比率法是从使用寿命角度来估算贬值，它假设机器设备有一定的使用寿命，设备的价值与使用寿命成正比关系。设备在使用过程中，由于物理磨损使得设备的使用寿命逐步消耗，直至寿命耗尽退出使用。因此设备的贬值可以用使用寿命的消耗量表示，实体性贬值率也可以用使用寿命脉消耗量与使用寿命之比来表示。公式为：

式中：L₁——使用寿命消耗量

L——总使用寿命。

复杂设备，各个组成部件的使用寿命是不同的，如果每个部件可以独立更换，整个机器的贬值率可以用以下公式表示：

式中：K_i——第ⅰ个部件所占的成本权重；

a_p1——第ⅰ个部件的实体性损耗率。

　　③修复费用法。修复费用法是假设设备所发生的实体性损耗是可补偿性的，则设备的实体性贬值就应该等于用补偿实体性损耗所发生的费用。所用的实偿手段一般是通过修理或更换损坏部分。使用修复费用法，要注意区分可补偿性损耗和不可补偿性损耗。可补偿性损耗是指可以用经济上可行的方法修复的损耗，即修复这些损耗在经济上是合理的，而不是指在技术方面是否可以修复。有些损耗尽管在技术上可以修复，但在经济上是不划算的，这种损耗则不可修复性损耗。不可修复性损耗不能用修复费用法计算贬值。对于大多数情况，设备的可修复性损耗和不可修复性损耗是并存的，应分别计算它们贬值。

　　（4）功能性贬值。功能性贬值（D_f）是由于无形磨损而引起资产价值的损失称为机器设备的功能性贬值。与第Ⅰ种无形磨损、第Ⅱ种无形磨损相对应，设备的功能贬值主要体现在超额投资成本和超运营成本两方面。

　　①第Ⅰ种功能性贬值。第Ⅰ种功能性贬值反映在超额投资成本上，由于技术进步，新技术、新材料、新工艺不断出现，使得相同功能新设备的制造成本比过去降低，它主要反映为更新重置成本低于复原重置成本。复原重置成本与更新重置成本之差即为第Ⅰ种功能性贬值，也称为超额投资成本。

　　②第Ⅱ种功能性贬值。超额运营成本由于新技术的发展，便利新设备在运营费用上低于老设备。超额运营成本引起的功能性贬值也就是设备未来超额运营成本引起的功能性贬值。计算超额运营成本引起的功能性贬值的步骤：

　　A.分析比较超额运营成本因素；

　　B.确定尚可使用寿命，计算每年的超额运营成本；

　　C.计算净超额运营成本；

　　D.确定折现率、计算超额运营成本的折现值。

　　（5）经济性贬值。机器设备的经济性贬值（D_e）由于外部因素引起的贬值。这些因素包括：由于市场竞争的加剧，产品需求减少，导致设备开工不足，生产能力相对过乘；原材料、能源等提价，造成成本提高，而生产的产品售价没有相应提高；国家有关能源、环境保护等限制或削弱产权的法律、法规产品生产成本的提高或者使设备强制报废，缩短了设备的正常使用寿命等提高、市场竞争的加剧。

　　3.市场比较法

　　市场比较法是根据公开市场上与被评估对象相似的或可比的参照物的价格来确定被评估对象的价格。如果参照物与被评估对象不是完全相同，需要根据评对象与参照物之间的差异对值的影响做出调整。比较因素影响机器设备市场价值。常用的调整方法有：直接匹配法、因素调整法、成本比率调整法。

　　（1）比较因素。可能影响机器设备市场价值的比较因素分类四大类：个别因素、交易因素、时间因素、地域因素。

　　①个别因素。设备的个别因素一般指反映设备在结构、形状、尺寸、性能、生产能力、安装、质量、经济性等差异的因素。不同的设备，差异因素也不同。

　　②交易因素。设备的交易因素是指交易动机、背景地价格的影响，不同的交易动机和交易背景都会对设备的出售价格产生影响。另外，交易数量也是影响设备售价的一个重要因素。

　　③时间因素。不同交易时间的市场供求关系、物价水平等都会不同，评估人员，应选择与评估期基准日最接近的交易案例，并对参照物的时间影响因素做出调整。

　　④地域因素。由于不同地区市场供求条件等因素的不同，设备的交易价格也爱到影响。评估参照物应尽可能与评估对象在同一地区。如评估对象与参照物存在地区差异，则需要做了调整。

　　（2）直接匹配法。这种方法是根据与评估对象基本相同的市场参照物，通过直接比较来确定评估对象的价值。直接匹配法相对比较简单，但它对市场的反映最为客观，能最精确定反映设备的市场价值。可用以下公式表示：

　　式中：V——评估值；

　　 V′——参照物的市场价值；

　　 ⊿i——差异调整。

　　（3）因素调整法。这种方法是通过比较分析相似的市场参照物与被评估设备的可比因素差异，并对这些因素逐项做出调整，由此确定被评估设备的价值。这种方法是在无法获得基本相同的市场参照物的情况下，以相似的参照物作为分析调整的基础。

　　（4）成本比率高调整法。这种方法是通过对大量市场交易数据的统计分析，掌握想念的市场参照物的交易价格与全新设备售价的比率关系，用此比率作为确定被评估机器设备价值的依据。中华会计网校 http://www.acconline.com.cn

　　4.收益法

　　收益法是通过预测被评估机器设备未来的获利能力，对其在未来带来的净利润或净现金流按一定的折现率折为现值的一种评估方法，使用收益法的前提条件：能够确定获得能力并且能够确定合理的折现率。

　　用收益年金资本比法评估租赁设备的价值，该方法是假设预期的收益或现金流是稳定的，并且资本化率也没有变化。那么，

　　公式中，称为投资回收系数，用r_A表示。因此，上式可以表示为：

P=A/r_A

　　如果收益是永续的，则该公式可以简化为

P=A/r

　　对于租赁设备的评估，资本化率可以通过租金除以设备的市场销售价格获得。公式为：

r_A=A/P

　　对于使用寿命为n年的机器设备，该设备的年收益租金与市场售价之比为投资回收系数，评估师在计算出投资回收系数r_A后，可以使用复利系数表（见附表）查出所对应的本金化率r，即折现率，进而最终求出评估值。

　　五、房地产评估

　　（一）考试目的

　　房地产评估是资产评估的重要组成部分。通过对房地产评估内容的考核，测试考生对房地产评估的基本原理与方法的掌握和运用情况。重点测试考生对房地产评估中的基本概念、评估原则以及收益法、市场法、成本法、剩余法等主要方法的掌握和运用情况，考核考生分析和解决房地产评估问题的能力。

　　（二）考试基本要求

　　1.熟悉土地及其自然供给和经济供给的涵义；了解土地的自然特性和经济特性；熟悉我国土地使用权的基本特性；熟悉地租与地价的基本内涵及地价的待征；熟悉房地产的概念、特性；掌握佥原则和最有效使用原则对房地产评估的影响；熟悉房地产评估程序。

　　2.熟悉房地产价格的各种类型；掌握影响房地产价格的一般因素、区域因素和个别因素的具体内容。中华会计网校 http://www.acconline.com.cn

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