3.熟悉运用收益法评估房地产的技术思路及适用范围；掌握收益法评估房地产中的纯收益、客观总收益和客观总费用的含义及其关系；掌握收益法评估房地产中的酱化率的实质及种类；掌握确定房地产资本化率时所运用的纯收益与售价比率法、安全利率加风险调整值法和各种投资收益率排序插入法；掌握运用收益法评估房地产的各种计算公式和分析重点。

　　4.熟悉运用市场法评估房地产的技术思路及适用范围；掌握运用市场法评估房地产的评估程序及操作步骤；掌握交易情况修正、日期修正、区域因素修正、个别因素修正、容积率修正和土地使用年期修正的方法的具体要求、估算要点和具体过程；掌握运用市场法评估房地产的综合分析技术。

　　5.熟悉运用成本法评估房地产的技术思路及适用范围；掌握土地评估中成本法操作步骤、土地价格的基本组成；熟悉土地取得费、土地开发费、投资利息和土地增值收益等的基本内涵及计算方法；掌握运用成本法评估新建房地产卓越建筑物的具体要求、估算要点和具体操作步骤。

　　6.熟悉运用剩余法评估房地产的技术思路及适用范围；掌握运用剩余法评估房地产的操作步骤、参数计算及计算公式的理解和具体运用。

　　7.熟悉基准地价的含义、特点及其作用；了解测算基准地价的基本思路；熟悉基准地价修正系数法的基本思路、适用范围及其运用的基本程序。

　　8.了解路线价法的含义及理论依据；了解路线价法的适用范围及估价程序；掌握深度非分率表的制作方法；掌握路线价法中的四三二一法则；了解路线价法中的苏慕期法则、霍夫曼法则和哈柏法则；掌握路线价法的计算公式及其在地价评估中的运用。

　　9.了解在建工程的概念与特点；熟悉在建工程评估中资料的收集与分析；掌握在建工程评估的形象进度法、成本法和假设开发法的估算要点和具体步骤

　　（三）要点说明

　　1.土地的自然供给和经济供给

　　地球提供给人类可利用的土地数量，叫做土地的自然供给，它反映了土地供人类使用的天然特性，其数包括已利用的土地和未来可供利的土地，即后备土地资源。

　　土地的经济供给，是指在土地的自然供给的范围内，对土地进行了开发、规划和整治，以满足人类不同需求的土地供给。

　　2.地价的特征

　　（ 1）地价是地租的资本化。地价不是土地的购买价格，而是地租的资本化。

　　（ 2）地价是权益价格。由于地产位置不可移动，因此地产的买卖、抵押等并不能转移地产的物质实体本身，而且转移与土地有关的各种权益。地产的权益有多种表现形式，扣所有权、使用权、抵押权、租赁权等，因此，发生经济行为的地产转移方式不同，形成的地产权益不同，其权益价格也不相同。

　　（ 3）土地具有增值性。地价受多种因素影响，由于土地可永续利用，随着地块周围环境因素的变化及经济的增长，除个别情况外，随着时间的流逝，一般情况下，土地往往具有自然增值的属性。

　　（ 4）地价与用途相关。同样一宗土地，在不同的规划用途下，其使用价值不一样的，土地价格与其用途相关性极大。

　　（ 5）地价具有个别性。由于土地位置的固定性，其交易往往是单个进行，因此形成的地产市是一个不完全竞争市场。

　　（ 6）地价具有可比性。人们可以根据地产价格的形成规律，对影响地产价格的因素进行比较，从而能够比较地产的价格。

　　3.房地产的主要特性

　　（ 1）位置固定性。地球上没有完全相同的房地产，即使有两宗房地产的地上建筑物设计、结构和功能等完全相同，因土地位置的差异，也会造成格的差异性。

　　（ 2）供求区域性。由于土地位置固定性，房地产具有区域性的特点。房地产供求关系的地区差异造成区域之间房地产价格的差异性。

　　（ 3）长期使用性。由于土地可以永续利用，建筑物也是耐用品，使用年限可达数十年甚至长达上百年，使用期间即使房屋变旧或受损，也可以通过不断的翻修，以延长其使用期。

　　（ 4）大量投资性。房地产投资开发需要投入大量资金金融业的支持和介入，是发展房地产业必不可少的条件。

　　（ 5）保值与增值性。由于土地资源的有限性和固定性，制约了对房地产不断膨胀的需求，特别是对良好地段物业的需求，导致价格上涨。同时，对土地的改良和城市基础实施的不断完善，使土地原有的区位条件改善，导致土增值。

　　（ 6）投资风险性。房地产使用的长期性和保值增值性使之成为投资回报率较高的行业，同时房地产投资风险也比较大。

　　（ 7）难以变现性。由于房地产位置固定性、用途不易改变等，导致其变现性较差。

　　（ 8）政策限制性。房地产市场受国家和地区政策影响较大。城市规划、土地使用规划、土地用途管制、住房政策、房地产信货政策、房地产税收政策等都会对房地产的价格产生直接或间接的影响。

　　4.最有效使用原则

　　最有效使用原则是指，在评估房地产价值时，不能仅仅考虑房地产现时的用途和利用方式，而应该结合预期原则和合法原则，考虑在何种情况下房地产能够达到最佳使用及实现的可能以最佳使用所能带来的收益评估房地产价值。

　　5.合法原则

　　合法原则是指房地产评估对象的使用要符合法律法规和城市规划的规定。

　　6.房地产评估的程序

　　房地产评估一般应依照以下程序进行：明确评估基本事项、制定工作计划、实地勘察与收集资料、测算被估房地产的价值、确定评估结果和撰写评估报告。

　　7.房地产价格的种类

　　（ 1）根据权益的不同，可分为所有权价格、使用权价格、其他权利价格；

　　（ 2）按价格形成方式可分为市场交价格和评估价格；

　　（ 3）按房地产的实物形态可划分为土地价格、建筑物价格和房地产价格；

　　（ 4）按房地产价格表示单位可划分为总价格、单位价格、楼面地价等。

　　房地产总价格，是指一宗房地产的整体价格。房地产单位价格，有三种情况：对土地而言，是指单位土地面积的土地价格；对建筑而言，是指单位建筑面积的建筑物价格；对房地产单位价格而言，是指单位建筑面积的房地产价格。

　　楼面地价，又称单位建筑面积地价，是指平均到每单位建筑面积上的土地价格。

　　楼面地价 =土地总价格/建筑总面积=土地单价/容积率

　　（ 5）其他价格类型。公告地价，是政府定期公布的土地价格。

　　申报地价，是土地所有人或使用人参照公告地价向政府申报的土地价格。

　　8.影响房地产价格的因素

　　影响房地产价格的因素通常可划分为一般因素、区域因素和个别因素。一般因素是指影响一定区域范围内所有房地产价格的一般的、普遍的、共同的因素。这类因素主要包括经济因素、社会因素、行政因素和心理因素等。区域因素是指某一特定的区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术等因素相结合产生的区域特性，对该区域内的各块土地的价格水平生产影响的因素。这类因素可细分为商服繁华因素、道路通达因素、交通便捷因素、城市设施状况因素和环境因素等。个别因素是指土地和建筑物自条件对价值产生影响的因素。

　　9.客观纯收益

　　运用收益法评估房地产价值时，必须对实际纯收益进行修正，剔除其中特殊的、偶然的因素，取得房地产在政党的市场条件下用于法律上允许的最佳利用方向上的纯收益值，其中还应包含对未来收益和风险的合理预期。我们把这个收益称为客观纯收益，只有客观纯收益才能作为评估的依据。

　　10.求以资本化率的方法

　　在房地产评估中，求以资本化率的主要方法有：纯收益与售价比率法、安全利率加风险调整值法和各种投资收益率排序插入法等。

　　11.资本化率的种类

　　资本化率的种类包括综合资本化率、建筑物资本化率和土地资本化率。

　　综合资本化率、建筑物资本化率和土地资本化率的关系如下：

　　式中： r -综合资本化率；

式中： r -综合资本化率；

——建筑物资本化率；

　　L -土地价值；

　　B -建筑物价值。

　　12. 运用收益法评估房地产价格的计算公式

　　（ 1 ）收益为有限年期的房地产价值计算公式为：

　　式中， r为资本化率，成立条件为：纯收益a每年不变；资本化率r固定且大于零；收益年期有限为n .

　　（ 2 ）评估房地合在一起的房地产价值。

　　房地产价值 = 房地产纯收益 / 综合资本化率

　　房地产纯收益 = 房地产总收益－房地产总费用

　　房地产总费用 = 管理费 + 维修费 + 保险费 + 税金

　　（ 3 ）由土地收益评估土地价值。这一般适用于空地出租的情况。

　　土地价值 = 土地纯收益 / 土地资本化率

　　土地纯收益 = 土地总收益－土地总费用

　　土地总费用 = 管理费 + 维护费 + 税金

　　（ 4 ）由房地产收益评估土地价值。

　　土地价值 = 房地产价值－建筑物现值

　　建筑物现值 = 建筑物重置价—年贬值额×已使用年数

　　年贬值额 =（建筑物重置价--残值）/耐用年限=建筑物重置价（1--残值率）/耐用年限

　　或

　　土地价值 =（房地产纯收益－建筑物纯收益）/土地资本化率

　　建筑物纯收益 =建筑物现值×建筑物资本比率

　　（ 5 ）单独评估建筑物的价值。

　　建筑物价值 = （房地产纯收益－土地纯收益） / 建筑物资本化率

　　以下所列计算公式均假设土地使用年期为无限年期，

　　但在评估实务中应注意土地使用的有限年期。

　　13. 市场法的修正因素

　　市场法就是通过与近期交易的房地产进行比较，并对一系列因素进行修正，而得到被估房地产在评估基准日的市场状况下的价格水平。这些因素主要有交易情况因素、交易日期因素、区域因素和个别因素等。

　　14. 运用市场法评估房地产的价格的计算公式

　　市场法的基本计算公式是：

　　式中： P-被估房地产评估价值；

　　P-可比交易实例价值；

　　A-交易情况修正系数；

　　B-交易日期修正系数；

　　C-区域因素修正系数；

　　D-个别因素修正系数。

　　实际评估工作中，其计算公式为：

P=P×A×B×C×D=P×[100÷（）]×[（）÷100][100÷（）][100÷（）]

A=100÷（）=正常交易情况指数/可比实例交易情况指数

B=（）÷100=评估基准日价格指数/可比实例交易时价格指数

C=100÷（）=待估对象所处区域因素条件指数/可比实例所处区域因素条件指数

D=100÷（）=待估对象个别因素条件指数/可比实例个别因素条件指数

　　市场法的计算公式也可以是：

　　在上式中，P和A、B含义同前，C和D为分别以可比实例的区域因素条件和个别条件为基准即 100 而确定被估对象的区域因素和个别因素条件修正系数。

　　如果土地容积率、土地使用年期单独修正，则计算公式为：

P=P×A×B×C×D×容积率修正系数×土地使用年期修正系数

　　15. 市场法评估房地产价值的程序

　　运用市场法评估房地产价值，一般经过下列程序：收集交易资料，确定可比交易案例，对交易情况，交易日期、区域因素、个别因素、容积率和土地使用年期等进行修正，确定房地产价值。

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