土地人价值 = 土地取得费 + 土地开发费 + 税费 + 利息 + 利润 + 土地增值收益

　　17. 土地取得费

　　土地取得费为取得土地而向原土地使用者支付的费用，分为两种情况：（ 1 ）国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用，包括土地补偿费、土地附着物和青苗补偿费及安置补助费等。（ 2 ）为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁补偿费用，这是对原城市土地使用者支付的拆迁补偿费用，这是对原城市土地使用者在经济上补偿。

　　18. 新建房地产开发过程中发生的费用

　　新建房地产开发过程中发生和各项费用，包括土地征用及拆迁偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费、管理费用、投资利息和销售税费等。

　　19. 运用成本法评估旧建筑物的基本思路

　　运用成本法评估旧建筑物的现时价值，应以评估基准日的重新建造成本为基础，考虑评估对象的使用和磨损，扣除建筑物的贬值额。

　　旧建筑物价值的现值的计算公式为：

　　建筑物价值 = 重置成本—年贬值额×已使用年限

　　计算贬值额的方法有：有线折旧法、余额弟减法、偿还基金法、年数合计法、成新折扣法等。常用的方法是直线折旧法和成新折扣法。

　　直线折旧法计算建筑物每年的贬值额为：

　　式中： D-年贬值额；

　　C-建筑物的重新建造成本；

　　S-建筑物的净残值，即建筑物在达到耐用年限后的剩余值扣除旧建筑物的拆

　　除、清理等处理用后剩余的价值；

　　N-建筑物的耐用年限；

　　R-建筑物的残值率，即建筑物的净残值与重新建造成本的比率。

　　20. 剩余法的基本思路

　　剩余法是将被估房地产开发后的预期价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算估房地产价值的方法。

　　实际估价工作中，常用的一个具体计算公式为：

　　土地价值 = 房屋的预期售价—开发建设成本—利息—利润—税费

　　21.剩余法估价的程序

　　剩余估价的程序为：调查房地产基本情况，确定被估房地产的最佳开发利用方式，预测房地产开发完成后的收益，测算开发建设成本，测算开发利润，没算投资利息和税费，估算被估房地产价值。

　　22. 基准地价的含义

　　基准地价是按照城市上地级或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和

　　综合土地级别的土地使用权的平均价格。

　　23. 基准地价的作用

　　（ 1 ）具有政府公告作用；

　　（ 2 ）宏观调控地价水平的依据；

　　（ 3 ）是国家征收城镇土地税收的依据；

　　（ 4 ）是政府参与土地有偿使用收益分配的依据；

　　（ 5 ）是进一步评估宗地地价的基础；

　　（ 6 ）引导土地资源在行业部门间的合理配置。

　　24. 基准地价修正系数法的含义

　　基准地价修正系数法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，将被估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取被估宗地在评估基准日价格的方法。

　　25. 基准地价修正系数法估价的程序

　　（ 1 ）收集、整理土地定级估价的程序

　　（ 2 ）确定修正系数表。

　　（ 3 ）调查宗地地价影响因素的指标条件。

　　（ 4 ）制定被估宗地因素修正系数。

　　（ 5 ）确定被估宗地使用年期修正系数。基准地价对应的使用年期，是各用途土地使用的最高出让年期，而具体宗地的使用年期可能各不相同，因此须进行年期修正。土地使用年期修正系数可按下式计算：

　　式中： y-宗地使用年期修正系数；

　　r-土地资本化率；

　　m-被估宗地可使用年期；

　　n-该用途土地法定最高的出让年期。

　　（ 6 ）确定期日修正系数。把基准地价对应的地价水平修正到宗地地价评估基准日时的地价水平。期日修正一般可以根据地价指数的变动幅度进行。

　　（ 7 ）确定容积率修正系数。将区域平均容积率下的地价水平修正到宗地实际容积率水平下的地价。

　　（ 8 ）评估宗地地价。

　　26. 路线价法的计算公式

　　路线价法的计算公式有不同的表现形式，下面是常用的一种表达方式：

　　宗地总价 = 路线价×深度百分率×临街宽度

　　如果宗地条件特殊，如宗地属街角地、两面临街地、三角形地、梯形地、不规则形状地、袋地等，则需依下列公式计算：

　　宗地总价= 路线价×深度百分率×临街宽度×其他条件修正率或，

宗地总价=路线价×深度百分率×临街宽度(+或者--)其他条件修正额

　　27. 深度百分率的定义

　　深度百分率，是地价随临街深度长短变化的比率。

　　28. 深度百分率的表现形式

　　深度百分率的表现形式有三种，分别为：单独深度百分率、累计深度百分率和平均深度百分率。单独深度百分率呈递减现象，累计深度百分率呈递增现象，平均深度百分率呈递减现象。

　　29. 路线价估价法的操作步骤

　　路线价估价法的操作步骤主要包括以下内容：路线价区段的划分、标准深度的确定、路线价的评估、深度百分率表和其他条件修正率表的制作、土地宗地价值的计算。

　　30. 在建工程评估中的形象进度法

　　形象进度法是选择足够的可比销售资料，根据在建工程建造完成后的市场价格，结合工程形象进度评估在建工程价值的方法。

　　六 . 资源资产评估

　　（一）考试目的

　　资源资产评估是资产评估的有机组成部分。通过对资源资产评估内容的考核，测试考生对资源资产评估的基本原理和方法的掌握和了解情况，重点测试考生对森林资源和矿产资源资产的基本概念、价格影响因素以及主要评估方法的掌握情况，以考核考生分析和解决有关资源资产评估基本问题的能力。

　　（二）考试基本要求

　　1. 熟悉自然资源的分类及其特点；熟悉资源资产的概念；熟悉资源性资产的自然属性、经济属性和法律属性；掌握资源性资产评估的特点。

　　2. 了解森林资源资产的种类；掌握森林资源资产价格的主要构成要素；熟悉森林资源资产评估中资料收集内容及核查项目；掌握森林资源资产评估的市场法、收益法、成本法和剩余法的计算公式和适用范围。

　　3. 了解矿业权的概念；熟悉影响矿产价格的因素；掌握矿产评估的贴现现金法、可比销售法、约法投资-贴现现金流量法、重置成本法、地勘加和法、地质要素评序法、联合风险勘查协议和粗估法等具体评估方法的适用范围、使用条件和具体应用。

　　（三）要点说明

　　1. 自然资源的含义

　　自然资源是指自然界中人类可以直接获得的用于生产和生活和物质要素。自然资源是一个动态的概念，信息，技术和相对稀缺性和变化都能把以前没有价值的物质变成宝贵的资源。

　　2. 自然资源的分类

　　根据自然资源在开发过程中能否再生，可划分为耗竭性资源和非耗竭性资源。耗竭性资源的主体是矿产资源，是经过漫长的地质过程形成的，随着人类的开发利用，其绝对数量和质量有明显地减少和下降现象，是不可再生资源。非耗竭性资源基本上由环境要素构成的，在合理开发利用的限度内，人类可以永续利用。非耗竭性资源可分为三种：恒定的非耗竭性资源、可再生的非耗竭性资源和不可再生的非耗竭性资源。

　　按照资源的性质，从自然资源与人类的经济关系角度，可划分为环境资源、生物资源、土地资源、矿产资源和景观资源等。

　　3 .生物资源

　　生物资源包括森林资源、牧草资源、动物资源和海洋生物资源等。生物资源吸收了流动的太阳能和水资源，消耗土壤的养分。在太阳能量一定，生物繁殖能力一定，以及人类合理利用和保护的条件下，生物资源是可以再生的。

　　4 .土地资源

　　土地资源是由地形、土壤、植被、岩石、水文和气候等因素组成的一个独立的自然综合体。土地一般是指地球陆地的表面部分，包括滩涂和内陆水域。土地可以划分为农用地、建设用地和未利用地。农用地主要包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。

　　5 .矿产资源

　　矿产资源是经过一定的地质过程形成的，赋存于地壳或地壳上的固态、液态或气态物质，包括各种能源和各种矿物等。矿产资源包括陆地矿产资源和海洋矿产资源。海洋矿产资源包括滨海砂矿、陆架油气、深海沉积矿床等。

　　6 .资源资产的自然属性、经济属性和法律属性

　　资源资产具有自然属性、经济属性和法律。自然属性包括：天然性、有限性与稀缺性、生态性和区域性等。经济属性包括：自然资源具有使用价值、资源资产能够以货币计量和资源资产具有可收益性等。法律属性包括资源资产产权在法律上具有独立性和资源资产的使用权可以依法交易。

　　7 .资源资产价格

　　资源资产价格是自然资源的使用权价格，资源资产评估须遵循自然资源形成和变化的客观规律。

　　8 .森林资产价格的构成因素

　　森林资产价格，主要由下列因素构成：营林生产成本、资金的时间价值、利润、税金、林木生产中的损失、地租、地区差价和树种差价等。

　　9 .评估林木资产的市场法

　　该方法是以相同或类似林木资产的现行市价作为比较基础，评估待估林木资产价值的方法。计算公式为：

　　P=K × K b × G × Q

　　式中： P -林木资产评估值；

　　Q -被估林木资产的蓄积量；

　　K -林分质量调整系数；

　　K b -物价指数调整系数；

　　G -参照物单位蓄积量的交易价格。

　　10 .评估林木资产的剩余法

　　剩余法又称市场价倒算法，是用被评估林木采伐后所得的木材的市场销售总收入，扣除木材经营所消耗的成本（含有关税费）及合理利润后，将剩余部分作为林木资产的评估价值。其计算公式为：

　　P=W — C — F+S

　　式中： P -林木资产评估值；

　　W -林木资产评估值；

　　C -木材经营成本（包括采运成本、销售费用、管理费用、财务费用及有关税费）；

　　F -木材经营合理利润；

　　S -林木资源的再生价值。

　　11 .评估林木资产的收益法

　　收益法又称收益净现值法，是将被评估林木资产在未来经营期内各年的净收益按一定的折现率折现为现值，然后累计求和得出林木资产评估价值的方法，计算公式为：

　　式中： P -林木资产评估值；

　　A t -第 t 年的年收入；

　　C t -第 t 年的营林生产成本；

　　N -经营期

　　R -资本化率。

　　12 .评估林木资产的成本法

　　成本法是按现时工价及生产水平，重新营造一块与被评估林木资产相类似的林分别所需的成本费用，作为被评估林木资产评估价值的方法。其计算公式为：

　　式中： P -林木资产评估值；

　　K -林分质量调整系数；

　　C t -过去第 t 年以现时工价以及生产水平为标准计算的生产成本；

　　r -资本化率；

　　n -林分年龄。

　　13 .矿业权的概念

　　我国的矿产资源属于国家所有，由国务院行使国家对矿产资源的所有权，矿产资源物质实体及其所有权属于国家所有。国家实行控矿权、采矿权有偿取得制度，矿产资源的探矿权和采矿权可以依法出让和转让。

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