（二）

　　评估机构受委托对某砖混结构的多层民用建筑进行评估，首先对该建筑物进行损伤检测。在进行现场勘察时发现，建筑物的长高比比较大，长边一侧射墙上出现倒“八”字裂缝。

　　问题：

　　（1）对砌体结构中材质（砖、石、砂浆等）的检查，应重点检查结构的哪些部位？
　　（2）检测灰缝砂浆强度的常用方法有哪些？
　　（3）砌体强度的检测内容及其常用方法分别是什么？
　　（4）根据外墙出现的倒“八”字裂缝，分析地基基础沿建筑物长边的沉降状态。

　　（三）

　　某工业厂房总建筑面积为lOOOm ，煎置单价为l200元/m ，耐用年限为40年，已使用了4年；该厂房建成2年后才补办土地使用权手续，确定的土地使用权年限为50年。厂房结构、装修及水暖电等配套设套各部分的残值率均为5%.

　　问题：

　　（1）试计算该厂房的重置价值。
　　（2）计算该厂房的损耗时，应采用的年限是多少？为什么？
　　（3）试计算该厂房的平均年损耗额和损耗总额。
　　（4）经现场勘察鉴定，装修部分重置价值为20万元，平均耐用年限为8年；水、暖、电等配套设备的重置价值为30万元，平均耐用年限为15年。试分别计算该厂房的结构、装修和配套设备部分的损耗额以及损耗总额。
　　（5）综合问题（3）和问题（4）的计箕结果，分别取权重0.4和0.6，试确定该厂房的加权平均损耗率和成新率，并根据加权平均成新率确定该厂房的评估价值。

　　（四）

　　某房地产开发商拟开发住宅项目，占地面积为8000平方米，规划建筑面积为40000平方米（全部为可销售面积）。预计开发建设朔为2年，建成后开始现房销售，两年内销售完毕。

　　该项目的土地获得费用为每平方米7000元，建安工程费用为1500元／建筑平方米，开发中的其他费用为500元／建筑平方米。建设期第一年年初需投入土地费用的100%、建安工程费用的35%和其他费用的85%，剩余资金在第二年年初投入。该开发商自有资金9600万元，开发所需资金的不足部分需贷款，连续两年每年年初借人同等数目的资金用于开发，贷款年利率为l0%，按年以复利计息。

　　预计该项目建成后能以5000元／建筑平方米的均价售出，两年销售数量比率分别为60%和40%.经营成本和销售税金及附加分别为销售收入的2%和5.5%.建设期贷款本利和在销售期两年内每年各偿还50%.

　　假设销售期现金流量均发生在年末，销售期产生的利息在当年末偿还。

　　问题：

　　（1）分别计算项目开发所需资金总额和贷款总额。
　　（2）分别计算建设期每年借款额、建设期和销售期各年应计利息及销售期各年应偿还的 建设期贷款本利和。
　　（3）为了编写自有资金现金流量表，需计算现金流量。试分别计算该项目建设期初（第1年年初）自有资金现金流出，以及建设期和销售期各年年末的现金流入、现金流出和净现金流量。
　　（4）开发商期望的目标收益率为l0%，利率为10%的折现系数如表l所示。试计算该项目的净现值，并以此判断该项目是否可行。

　　表1 　　　　　　　　　　　　　　　　　　折现系数表

　　（5）假设该项目建成后，有少量尾房未能售出。该开发商欲对未售出尾房重新定价，已知该项目所在区域功能正常的同类商品住宅每建筑平方米平均售价为5200元。开发商认为尾房的住宅功能不够完善，存在功能性贬值，委托评估机构对其尾房的各项功能进行了重要性对比和评分，标准分值为10分，尾房得分9.2分。试确定尾房的功能性贬值额和销售均价。
[考试试题][参考答案]

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